Semaine du logement

Innover pour changer les mentalités dans l’immobilier

16 Octobre 2016 Par Jean-Michel Hennebert

Préoccupation majeure des résidents, la question du logement reste un dossier épineux. La mise en place, depuis le 1er juillet dernier, d’une incitation fiscale destinée à amener les propriétaires fonciers à placer leurs biens sur le marché constitue un premier pas.

Pointé régulièrement, tant par les acteurs institutionnels que les politiques, l’immobilisme de certains propriétaires fonciers devient crucial. Sans pour autant être nouveau. Présenté régulièrement comme «une priorité» du gouvernement par Marc Hansen (DP), ministre du Logement, le thème n’en reste pas moins clivant dans un pays avec potentiel foncier disponible limité, une croissance démographique importante et des biens qui se trouvent entre les mains très majoritairement de personnes privées. 

Selon les résultats de la dernière étude ING consacrée à l’immobilier, publiée début octobre, 89% des résidents dénoncent le coût trop élevé du logement. Contre 60% pour la moyenne européenne. En cause principalement selon cette étude, la hausse de la population, la localisation des biens et la pénurie de logements qui devrait aboutir à une hausse annuelle comprise entre 4 et 5% dans les prochaines années. Soit un rythme qui correspond à ce qui a été observé depuis 2010, selon les données du Statec.

Résultat: bien qu’en croissance ralentie ces derniers mois, les prix des maisons et appartements existants poursuivent leur progression impressionnante. Et ce, de manière pratiquement discontinue, au point que le prix moyen s’affiche désormais à 4.471 euros du m2 pour l’ancien et 5.589 euros du m2 pour le neuf.

Avec une arrivée nette de 11.159 nouveaux habitants en 2015, chiffre le plus élevé jamais enregistré, et des prévisions européennes qui tablent sur un Luxembourg a 1,1 million d’habitants d’ici 2060, la pression autour de l’accès au logement va s’accentuer sans mesures concrètes. D’où le vote, en juin dernier, d’une incitation fiscale applicable entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2017 à destination des propriétaires.

Au cours de cette période, ceux qui vendront leurs terrains, construits ou non, bénéficieront d’un abattement fiscal sur la plus-value immobilière. De 20%, la taxation chute à 5%, avec pour objectif évident de libérer de nouveaux terrains constructibles. Une mesure trop fraîchement appliquée pour que les premiers effets soient visibles, mais qui vise la principale cible concernée. Sur les quelque 2.700 hectares de foncier potentiel disponible dans le pays, soit un peu plus de 20% du territoire national, trois quarts sont ainsi entre les mains de propriétaires privés.

Pour poursuivre cette politique, le ministère du Logement doit donc continuer d’agir auprès d’eux, mais aussi auprès des personnes morales. Autrement dit, auprès des entreprises, des sociétés, des associations ou des promoteurs. Ces deux catégories de propriétaires représentent plus de 90% du potentiel foncier destiné à l’habitat ou qui pourrait l’être, selon les données de l’Observatoire de l’habitat. C’est dans cette logique que s’inscrit l’accord conclu avec ArcelorMittal pour la réalisation de 1.500 logements sur d’anciennes friches industrielles. Pour montrer l’exemple, l’État a également entamé une série de programmes destinés à accroître l’offre de logements. Notamment au Kirchberg, où le plateau doit atteindre plus de 15.000 résidents d’ici à l’horizon 2035, contre 5.000 actuellement.

L’autre axe de développement concerne le programme de construction d’habitations subventionnées. Ce dernier, publié au Mémorial en mai dernier, prévoit la réalisation de quelque 11.000 nouveaux ensembles destinés à la vente ou la location «sociale».