Centre-ville

Derrière les vitres vides des commerces...

Le centre-ville de Luxembourg laisse parfois une impression de morosité, avec des magasins fermés et des rumeurs de départ de certaines enseignes. Les acteurs de terrain contredisent ce sentiment, chiffres à l’appui.

Au coin de la Grand-Rue, l’immeuble «À la bourse» a longtemps été un des fleurons du commerce de centre-ville. Fermé fin 2012 et rénové à grands frais, il a été occupé par la chaîne espagnole Desigual de l’été 2014 à avril 2017, mais depuis, les affiches «À louer» ont remplacé les vêtements bariolés. À l’instar de cette importante surface commerciale (près de 500m2), plusieurs boutiques arborent des vitrines vides, et le sentiment d’un centre-ville en perte de vitesse se fait sentir.

«La vacance commerciale, c’est-à-dire les locaux qui ne trouvent pas preneurs, n’est que de 6,08%», se défend Anne Darin-Jaulin, directrice de l’Union commerciale de la Ville de Luxembourg (UCVL). Elle détaille: «Sur les 526 commerces du centre (restaurants compris), 32 sont vides actuellement.» Pas de quoi s’alarmer, donc, selon elle. Le chiffre dépasse certes de 3 à 4% celui de la vacance résiduelle (les locaux en travaux, en train de changer de main…), mais il baisse depuis le début de l’année. Et il reste surtout très inférieur aux 12 à 17% que l’on peut trouver dans la région wallonne ou dans certaines villes moyennes de France. 

Même son de cloche de la part de Virginie Chambon, responsable du retail chez Cushman & Wakefield: «Il ne faut pas confondre le vide physique et le vide commercial: plusieurs locaux vides sont déjà loués, mais en travaux ou en attente d’autorisation de travaux.» Et la spécialiste de citer l’enseigne Jacadi, qui ouvrira bientôt au 39, de la Grand-Rue, ou Minelli, qui prendra sa place au 14.

Le bijoutier Goeres s’installera, lui, dans les anciens locaux de la bijouterie Kass-Jentgen, «de source sûre, la transaction est faite». Même l’ancien Desigual devrait bientôt trouver preneur: «C’est en cours de signature pour une enseigne de textile qui n’est pas encore présente au centre-ville», dévoile Virginie Chambon. Reste certaines boutiques qui ont en effet du mal à se remplir: «Parce que les loyers sont trop élevés, les surfaces mal adaptées, ou la localisation difficile», analyse-t-elle. 

Les loyers baissent

Anne Darin-Jaulin liste les raisons de l’effritement de la demande. «L’offre de surfaces commerciales du pays n’a jamais été aussi grande, avec l’ouverture d’une demi-douzaine de centres commerciaux en 2017, représentant une centaine de boutiques, et au moins autant prévu en 2018.» Les investisseurs ont le choix, ils hésitent et comparent. «Achats en ligne, chantiers et difficultés de stationnement n’aident évidemment pas.» «Il y a un certain attentisme vis-à-vis du Royal-Hamilius», ajoute Virginie Chambon. La présence ou non de certaines marques au sein du nouveau centre commercial et le positionnement de gamme rendent tout le monde prudent.

Si les loyers des commerces dans les rues «premium» (Grand-Rue et rue Philippe II) ont beaucoup augmenté depuis 2015, une baisse s’est amorcée depuis le début de l’année. Après avoir atteint des sommets de 215 euros par m2 par mois en 2016, ils se stabilisent autour de 180 euros par m2 par mois au premier trimestre 2018. L’avenue de la Gare connaît une courbe similaire, passant de 100 euros par m2 par mois en 2016 à 90 aujourd’hui. Des montants à considérer avec prudence vu la disparité des biens et les méthodes de calcul des loyers qui valorisent les vitrines plutôt que la profondeur des boutiques. «Les propriétaires sont enfin prêts à faire des efforts en baissant le nombre de mois de caution de 12 à 6 mois, en accordant de la gratuité pendant les travaux ou en proposant des loyers progressifs», estime Virginie Chambon. «Mais le ratio entre le chiffre d’affaires et le loyer payé reste problématique pour certains commerçants», tempère Anne Darin-Jaulin. 

C’est ce qui pousse certains à mettre la clé sous la porte, et plus vite encore dans les voies les moins fréquentées, comme la rue Louvigny, qui connaît un taux de vacance de 21,7%, la rue Beaumont (16%), ou encore la rue du Curé (12%). «Dans ces rues bis, les loyers sont trois fois moins élevés qu’ailleurs, mais il faut y implanter des commerces de niche ou des enseignes suffisamment fortes pour en faire une destination», analyse l’experte en retail. L’attractivité commerciale est devenue un sujet politique. «Il faut actionner les leviers que l’on a: l’aménagement de l’espace public, les règlements communaux, par exemple, en interdisant les surfaces non commerciales dans les rues commerçantes, voire les lois nationales, comme la préemption des locaux commerciaux par les communes», détaille le premier échevin Serge Wilmes (CSV).

La place du Théâtre est une de ces zones mal valorisées où la Ville va investir dans une transformation. «Outre la rénovation du parking, nous avons l’ambition de transformer cette place en marché couvert, avec des espaces de restauration et des petits commerces indépendants», dévoile Serge Wilmes. Le manque de données précises et fiables, notamment dans les quartiers, est un autre levier sur lequel le collège échevinal compte s’appuyer en mettant en place un cadastre commercial et des comptages de flux. «C’est en connaissant l’existant que l’on peut trouver des solutions.»