Vincent Bechet et Cédric Jauquet (LuxReal)

«Le Raif est un merveilleux outil»

24 Octobre 2017 Interview par Camille Frati
Vincent Béchet
Vincent Bechet introduira la conférence de LuxReal dédiée aux Fiar, ces fonds alternatifs prisés pour leur procédure allégée. (Photo: Olivier Minaire / archives)

L’association des professionnels de l’immobilier, LuxReal, organise mardi soir une conférence intitulée «One year down the road is the Raif a success?». L’occasion de faire le point sur les fonds d’investissement alternatifs réservés (Fiar ou Raif) introduits en juillet 2016, comme l’expliquent Vincent Bechet (Inowai), président de LuxReal, et Cédric Jauquet (Credit Suisse), membre du comité de LuxReal.

Pourquoi avoir choisi cette thématique très particulière pour votre conférence?

Vincent Bechet: «Cela fait un peu plus d’un an que les autorités ont lancé et autorisé ce produit, qui a immédiatement répondu à certaines attentes du marché. Nous sommes habitués, sur un historique très long de la Place, à des fonds dont la régulation est beaucoup plus lourde, directement sous la tutelle de la CSSF. Ici, nous avons un produit avec une procédure allégée, qui permet une réaction time-to-market nettement réduite. Bien entendu, il y a quand même une supervision puisqu’il faut un AIFM en gestionnaire, mais cet allègement de la supervision a permis le développement de ces fonds alternatifs pour atteindre 228 Fiar depuis un an et deux mois.

Pour nous, en real estate, ce type de produit répond à une certaine clientèle qui ne veut pas être confrontée à une dimension de fonds très lourds en investissement, ne fût-ce que pour monter un fonds avant de devenir opérationnel. En tout cas, 164 personnes se sont inscrites à la conférence, ce qui est remarquable sur un sujet aussi pointu.

Cédric Jauquet: «L’intérêt de la conférence tient au fait que beaucoup de gens ont espéré et espèrent toujours du Raif beaucoup de souplesse. Il est vrai que le Raif est un merveilleux outil à partir du moment où un private equity a déjà un AIFM interne, une administration centrale. C’est facile, en deux semaines, vous avez votre nouveau compartiment up and running, sans avoir besoin de passer devant la CSSF – au lieu de quatre mois parfois pour des fonds alternatifs en real estate ou private equity soumis à l’approbation de la CSSF.

Les actifs éligibles dans le Raif sont exactement les mêmes que dans le Sif (fonds d’investissement spécialisé, ndlr). On peut l’utiliser pour l’immobilier, les infrastructures, le private equity comme dans le cas de fonds plus liquides. Et les mêmes règles de diversification s’appliquent au Raif et au Sif.

Mais nous voulions aller du côté plus obscur du Raif. Certains clients, qui n’étaient peut-être pas toujours au fait des contraintes liées à la mise en place d’un fonds à Luxembourg, ont été un peu déçus parce que cela a pris plus de temps que prévu, par exemple parce que leur administration centrale n’a jamais travaillé avec un AIFM, qu’il fallait discuter des contrats, de la diligence, etc. En tant qu’administration centrale, chez Credit Suisse, nous avons aussi pu remarquer que les investisseurs institutionnels étaient un peu frigides au tout début. Cela va mieux maintenant.

Définitivement, c’est un outil qui est utile, demandé et intéressant. La croissance est là. Le risque est, qu’aujourd’hui, il y a beaucoup de demande par rapport aux actifs dans l’immobilier et à la fin l’offre se tarit également. On peut lancer beaucoup de Raif, cela peut être un relais de croissance pour les fonds immobiliers, mais on voit bien qu’il faut faire attention, car il peut y avoir une bataille sur les marchés lorsque les produits se font rares dans certains secteurs.

Le Grand-Duché a clairement été précurseur sur ce produit comparé à d’autres pays.

Cédric Jauquet, membre du board de LuxReal, head of PERE Fund Administration, Credit Suisse

Vous présentez ce soir une table ronde composée de divers professionnels: Augustin de Longeaux (Molitor Avocats à la Cour), Antoine Badot (KPMG), Nicolas Kadri (White Rock Capital), Marc Wicki (Partners Group), Stephan Schilken (SGG Fund Management) et vous, M. Jauquet, de Credit Suisse. Comment avez-vous fixé votre choix?

V.B.: «Il s’agit de tous les métiers nécessaires à la constitution et à la gestion d’un Fiar: manager AIFM, juriste pour rédiger la brochure, dépositaire, etc. L’idée étant que chacun donne son retour sur les Fiar auxquels il a participé, leur impact, pourquoi le Fiar intéresse le real estate et pourquoi certaines structures sont passées de fonds plus classiques à des fonds alternatifs.

C.J.: «Nous avons vraiment sélectionné les panélistes les plus concernés par le Raif. Les cabinets d’avocats doivent de toute façon rédiger le prospectus et l’adapter à la nouvelle réglementation. Il peut être intéressant de voir l’interaction entre les cabinets d’avocats à partir du moment où ils s’occupent d’un client ou d’un AIFM. Avant, la CSSF faisait le lien entre tout le monde, mais là, le cabinet d’avocats envoie le prospectus à l’AIFM, qui n’a pas toujours les compétences légales en interne et va renvoyer à son propre cabinet d’avocats.

Pour la partie fiscale, il s’agit de voir comment les pays limitrophes ont perçu l’implémentation du Raif. La table ronde permet aussi de comprendre ce que le Fiar a changé pour les administrations centrales et banques dépositaires. Enfin, nous avons deux investment managers, dont l’un avait déjà des structures en place avec des process, de la diligence et contrats existants, et l’autre a dû à l’inverse ‘dompter la bête’.

Le Fiar luxembourgeois a-t-il des concurrents issus de la même directive au sein de l’UE?

C.J.: «Sur 199 AIFM gérant des Fiar, 90 sont basés à Luxembourg. Le Grand-Duché a clairement été précurseur sur ce produit comparé à d’autres pays, il a livré un grand effort légal et marketing pour le promouvoir. Et quand on voit que 15 AIFM sont basés au Royaume-Uni, on se dit qu’avec le Brexit ils pourraient reconsidérer la question.»