Bilan Immo (2/5)

Romain Muller: «Notre marché reste très demandé»

12 Décembre 2017 Par Céline Coubray
Romain Muller
Romain Muller: «Faire en sorte que les PAP et PAG soient délivrés plus rapidement.» (Photo: Mike Zenari / archives)

Paperjam dresse le bilan de l’année immobilière avec des responsables du secteur. Aujourd’hui, les responsables de JLL, Romain Muller, CEO et Angélique Sabron, responsable du secteur résidentiel, nous présentent leur point de vue sur l’année écoulée et les perspectives pour 2018.

Monsieur Muller, quel bilan tirez-vous de l’année 2017 au niveau de l’immobilier luxembourgeois?

Romain Muller: «À nouveau, les chiffres du marché ont été très solides, la prise en occupation dépasse pour la 3e année consécutive la barre des 200.000m2 et de belles transactions ont été signées. Les loyers ont augmenté vers de nouveaux records, et les investisseurs ont été très actifs, avec la barre du milliard d’euros de volume d’investissement qui a été allégrement franchie.

Quelles sont vos prévisions pour l’année 2018?

R.M.: «Tout d’abord, la reprise économique est confirmée. Le Statec a récemment mis à jour ses prévisions de croissance du PIB pour 2017 et 2018: si la révision a été vers le bas, il n’en reste pas moins qu’avec +3,5% en 2017 et +4,5% en 2018, le Grand-Duché surperforme largement le reste de l’Europe. Cela se ressentira indubitablement sur la demande des occupants pour des espaces de bureaux, de commerces, ou industriels. Ensuite, comme l’inflation a également été revue à la baisse, les taux d’intérêt resteront très bas au moins pour l’année qui vient, et ceci est favorable à l’investissement immobilier.

Quel est le sentiment des investisseurs par rapport à l’immobilier luxembourgeois?

R.M.: «Comme les fondamentaux sont très sains, les investisseurs sont très demandeurs d’immeubles récents, bien situés et bien loués à Luxembourg-ville. Le principal souci n’est pas la demande, c’est plutôt du côté de l’offre qu’il faut regarder. En effet, il y a un manque de projets de bureaux ou de retail proposés à la vente.

Quel impact a le tram sur le marché?

R.M.: «C’est un peu trop tôt pour le dire, mais si l’on raisonne à plus long terme, le réseau de tram aura un impact bénéfique sur le marché, car de nombreux occupants se plaignent régulièrement des soucis de mobilité à Luxembourg-ville. Il est très probable, selon nous, que les quartiers desservis par le tram seront privilégiés par certains occupants avec pour conséquence des loyers plus élevés que ceux qui ne disposeraient pas de cette liaison.  

Concentrons-nous sur le marché de l’immobilier de bureaux. Comment se comporte ce marché au niveau national? Et à Luxembourg-ville?

R.M.: «La demande reste soutenue de la part des institutions financières et des services aux entreprises, plus de 200.000m2 ont été pris en occupation au cours de l’année. Au-delà de certains effets d’annonce sur le choix de Luxembourg par certaines sociétés quittant Londres suite au Brexit, l’impact sur le marché est en réalité assez limité avec tout au plus quelques milliers de m2 attendus. La décision de l’Europe de ne pas choisir Luxembourg pour l’Autorité bancaire européenne peut également être considérée comme un ‘non-event’: notre marché reste très demandé avec ou sans Brexit. Étant donné que les nouvelles livraisons spéculatives restent assez limitées, le taux de vacance est structurellement bas et demeurera en dessous de 5% en cette fin 2017. Les loyers ont augmenté de 4% pour atteindre un ‘prime rent’ à €47/m2/mois en 2017 – un record! Toutefois, comme en 2018 plusieurs livraisons sont attendues et des immeubles de seconde main seront remis sur le marché, nous pensons que les loyers à Luxembourg ont atteint leur sommet et se stabiliseront à l’avenir. Ceci n’exclut pas que, pour des petites surfaces dans des immeubles neufs, on puisse obtenir des loyers plus élevés.

Royal Hamilius

Le projet Royal-Hamilius est un des projets commercialisés par JLL. (Photo: Christian Aschman / archives)

Comment se comporte plus précisément ce marché sur les quartiers comme Kirchberg et Cloche d’Or?

R.M.: «Kirchberg et la Cloche d’Or sont les quartiers offrant le plus important potentiel de développement dans un avenir proche, le CBD arrivant petit à petit à saturation. Au Kirchberg, le gros des livraisons attendues d’ici 2020 sont des constructions sur mesure pour des grands occupants, comme les institutions européennes, ArcelorMittal et Allen & Overy. Le taux de vacance devrait rester durablement bas, selon nous, en dessous de 3% contre 1,8% actuellement au Kirchberg.
Le développement du Ban de Gasperich est un fabuleux défi pour la ville tant par son ampleur que par la mixité des fonctions. Il est probable qu’à moyen terme, le taux de vacance augmente sensiblement au-delà des 5,6% actuel à la Cloche d’Or. Déjà des grands occupants comme Deloitte et Alter Domus ont jeté leur dévolu sur le projet, et rejoindront d’ici quelques mois PwC qui était en quelque sorte le pionnier du Ban de Gasperich.

Quels sont vos gros projets d’immeubles de bureaux à venir?

R.M.: «Nous commercialisons quelques beaux projets tout récemment livrés comme le Dyapason à la Cloche d’Or (un projet de Foyer) et l’Altitude à Leudelange. Ce dernier est un projet conjoint de Codic et Tralux. Nous croyons également beaucoup au développement de Belval et nous commercialisons le projet Naos d’Atenor qui totalise 14.000m2 de bureaux dont une partie est déjà prélouée.

Passons maintenant au secteur résidentiel. Le mouvement semble s’accélérer au niveau de la construction de nouveaux logements. Serait-ce suffisant pour réduire la progression des prix de vente et des loyers?

Angélique Sabron: «Nous regrettons les lenteurs excessives pour l’obtention des permis de bâtir, les valeurs peuvent parfois être impayables pour de nombreux ménages. Nous pensons qu’une diminution des prix de vente et des loyers ne sont pas pour demain, au mieux ils resteront stables, mais plus probablement, ils continueront de progresser légèrement tant l’écart entre l’offre et la demande demeure important.

Quelle est l’appétence pour le projet d’envergure du Royal-Hamilius?

A.S.: «La commercialisation du projet avant-gardiste Royal-Hamilius est un succès, tant par la qualité architecturale du projet que par sa mixité et sa localisation exceptionnelle. La clientèle est essentiellement Luxembourgeoise et occupante de la partie résidentielle. Il y a selon nous une demande importante pour ce type de projet également de la part d’expatriés ayant des attentes fortes en termes de confort de vie et qui pourront profiter d’ici peu du tram au pied de Royal-Hamilius.»

À moins d’un an des élections législatives, quelles propositions souhaiteriez-vous entendre de la part du monde politique par rapport au secteur immobilier?

R.M.: «Faire en sorte que les PAP et PAG soient délivrés plus rapidement. L’obtention des permis est un processus excessivement long et complexe à Luxembourg, et cela ne contribue pas à délivrer le nombre de logements nécessaire afin d’absorber les demandes annuelles dont une bonne partie demeure insatisfaite.»