Immobilier de bureaux

Leudelange tient le haut du pavé

26 Avril 2018 Par Thierry Raizer
Leudelange
Bucoliques vues de loin, Leudelange et sa zone «Am Bann» poursuivent une extension, avec l’arrivée de nouveaux occupants. (Photo: Nader Ghavami)

JLL vient de présenter les résultats du premier trimestre 2018 pour le marché de bureaux, qui continue de refléter une dynamique malgré une baisse de volume en trompe-l’œil.

Deloitte et Alter Domus n’ont pas encore déménagé vers leurs nouveaux sièges à la Cloche d’Or. Il faudra donc attendre quelques mois – d’ici à la fin de l’année – pour que la moyenne des tailles de transactions dans l’immobilier de bureaux soit revue à la hausse.  

En ce premier trimestre 2018, d’après les chiffres dévoilés mercredi par JLL, la moyenne est de 590m², contre 1.043m² il y a un an. La prise en occupation est en recul de 38% sur un an à 47.224m², toujours dans l’attente de certains projets.

Mais ces chiffres ne doivent pas masquer une autre réalité, celle du nombre de transactions. Autrement dit, la vivacité du marché. «En nombre de transactions, nous en avons enregistré 80, soit 7 de plus que l’année dernière et 11 de plus que la moyenne à cinq ans», déclare Angélique Sabron, head of agency JLL Luxembourg. 

Le taux de vacance poursuit sa baisse à 4%, avec un niveau de disponibilité au plus bas depuis le deuxième trimestre 2009: 158.852m².

46% en bordure de la capitale

Les niveaux de disponibilité varient cependant selon les zones. Le centre-ville ne compte que 2,9% de bureaux disponibles pour 1,9% à la Gare, 1,4% au Kirchberg, et 5,8% à la Cloche d’Or. 

À l’inverse, la «City Belt» affiche 7% de vacance, 8,8% en périphérie, et 11,1% à Esch-Belval.

Même si le plus grand nombre de transactions (26%) concerne le centre-ville, c’est la «City Belt» qui concentre le plus grand volume, avec 46% des transactions. Ceci s’explique par l’extension de 7.898m2 de Foyer, la location de quelque 1.000m2 par Wavestone dans le projet «Altitude» de Codic et Tralux. JLL, qui dresse le bilan, indique rester «le leader du marché luxembourgeois, avec un volume de 9.235m² à son actif, soit 39% du volume transactionnel réalisé par l’intermédiaire d’un agent». 

C’est aussi dans ces zones que les loyers sont les plus attractifs, avec une fourchette hors TVA entre 24 et 28,5 euros par m2 par mois dans la «City Belt», contre 47 euros en centre-ville et au Kirchberg.

Dans ce contexte et pour éviter la pénurie, les livraisons de nouveaux projets viendront à point nommé. Il reste en effet des surfaces à mettre sur le marché à Leudelange (projet «Altitude») et à Hamm (projet «Green Square»). De quoi aussi redynamiser un marché de l’investissement en recul en raison du manque d’opportunités.