Vincent Bechet (inowai)

«De nombreux terrains sont encore disponibles»

29 Septembre 2018 Par Sébastien Lambotte
Vincent Bechet sur le chantier du futur siège d’Inowai au 52, route d’Esch. L’entreprise investira sa nouvelle adresse en décembre prochain.
Vincent Bechet sur le chantier du futur siège d’Inowai au 52, route d’Esch. L’entreprise investira sa nouvelle adresse en décembre prochain. (Photo: Patricia Pitsch / Maison Moderne)

Le taux de vacance de l’immobilier de bureaux n’a jamais été aussi bas. Mais pour Vincent Bechet, CEO d’Inowai, le Luxembourg est encore en capacité d’accueillir les entreprises qui souhaitent s’implanter sur place.

Monsieur Bechet, le Luxembourg mise sur l’attraction de la main-d’œuvre et des entreprises pour soutenir sa croissance. Mais a-t-on les moyens, et des espaces de bureaux en suffisance, pour accueillir durablement de nouveaux acteurs?

«Difficile de répondre à cette question par oui ou par non. Le Luxembourg, pour maintenir son train de vie, doit prendre soin de sa croissance. On constate aujourd’hui, pour reprendre la marotte du directeur de la Chambre de commerce, Carlo Thelen, que le taux de croissance de l’économie est aligné sur celui de l’emploi.

Autrement dit, on n’a pas constaté de réel gain de productivité ces dernières années. Est-ce que cela va durer longtemps? Là encore, c’est difficile à dire. Le Luxembourg profite d’une dynamique unique. On peut toutefois espérer, au regard des annonces qui se multiplient ces derniers mois, en lien avec le développement de la fintech et de l’innovation à travers l’écosystème start-up, que l’on parviendra à faire en sorte que le taux de croissance de l’économie évolue plus rapidement que celui de l’emploi.

C’est tout l’enjeu de la croissance qualitative. Cependant, même si on parvient à 'décorréler' les taux, ne fût-ce que d’un pour cent, on devra tout de même composer avec une évolution de l’emploi et de la démographie très soutenue.

Dans ce contexte, les espaces de travail évoluent, avec la volonté d’atteindre une plus grande flexibilité. Cela suffit-il à répondre aux enjeux de la croissance de l’emploi?

«Il n’y pas si longtemps, chaque salarié disposait de son bureau et de sa chaise attitrés au sein de l’entreprise. Des espaces flexibles font de plus en plus leur apparition. L’employé n’a plus forcément une position attribuée au sein du plateau. On développe des environnements de travail avec une plus grande diversité de fonctions.

Ils intègrent des espaces propices à la collaboration, à la créativité, à l’échange, d’autres permettant aux collaborateurs de se concentrer. Le digital occupe une place de plus en plus importante et permet l’émergence de nouvelles organisations du travail, plus souples, plus décentralisées. Les espaces partagés ou de coworking se sont aussi multipliés.

Toutefois, ces tendances ne sont pas forcément synonymes de réduction du nombre de mètres carrés occupés. Plusieurs analyses ont récemment démontré que la suppression des bureaux privatifs n’implique pas une réduction de la surface occupée. Celle-ci est simplement utilisée autrement.

Je ne connais pas de cas de société qui désirait s’installer au Luxembourg et qui a dû renoncer à son projet par manque de place.

Vincent Bechet, CEO d’Inowai

Comment alors gérer cette forte croissance de l’économie comme de l’emploi? Faut-il développer plus de mètres carrés, plus vite encore?

«Pour soutenir sa croissance, le Luxembourg multiplie les démarches de prospection. Les différentes délégations économiques envoyées de par le monde ont pour mission de mieux valoriser le savoir-faire luxembourgeois, mais aussi d’attirer de nouveaux acteurs. Le boulot extraordinaire effectué par Luxembourg for Finance pour promouvoir la place financière vise aussi le développement du business à l’échelle nationale.

On essaie, encore et toujours, d’attirer de nouveaux acteurs dans une perspective d’internationalisation de l’économie. Pour accompagner cette dynamique, il faut évidemment disposer de mètres carrés de surfaces de bureaux disponibles en suffisance. Bien sûr, on ne peut pas développer indéfiniment. Cependant, il faut aussi garder en tête que d’importants projets vont être livrés dans les cinq prochaines années et que de nombreuses surfaces de bureaux vont aussi se libérer.

De quels projets parlez-vous, plus précisément?

«Ne fût-ce qu’au niveau des institutions européennes, il y a beaucoup de projets en cours de développement. Le chantier du bâtiment Jean Monnet 2, destiné à accueillir des services de la Commission européenne, est lancé. On parle de plus de 100.000 m2 de bureaux. Le KAD 2, qui doit accueillir le secrétariat général du Parlement européen, et dont les équipes sont actuellement réparties sur six bâtiments, devrait être livré à l’horizon 2021.

Il doit accueillir 3.000 agents, sur 180.000 m2. La troisième tour de la Cour européenne de Justice devrait être prochainement finalisée. On peut encore citer la troisième extension de la BEI. À eux seuls, ces projets représentent environ 5% du parc immobilier. C’est considérable. À côté de cela, d’autres immeubles, aujourd’hui occupés par des privés, comme celui de Deloitte, qui va s’installer dans ses nouveaux locaux, seront aussi rendus disponibles…

(Photo: Patricia Pitsch/Maison Moderne)

Le Luxembourg est donc en capacité d’accueillir tous ceux qui désirent s’y implanter?

«Oui, un jeu de chaises musicales s’opère. Le marché reste dynamique. En tout cas, je ne connais pas de cas de société qui désirait s’installer au Luxembourg et qui a dû renoncer à son projet par manque de place. Certes, le taux de vacance de l’immobilier de bureaux est très bas, mais plus qu’un manque d’espace, cela traduit la qualité de la Place luxembourgeoise pour faire du business.

D’autres éléments, comme les connexions aéroportuaires, les infrastructures scolaires, le marché de l’immobilier résidentiel, sont plus importants que la disponibilité de l’immobilier de bureaux dans l’évaluation des sociétés désireuses de s’implanter en Europe. Au Luxembourg, la crise du logement reste un élément préoccupant, susceptible de nuire à l’attractivité du pays.

Quelle croissance de l’emploi le Luxembourg est-il en mesure d’absorber?

«Personnellement, je vis très bien avec les estimations d’évolution du marché avancées par Nicolas Mackel dans un contexte de Brexit. Le CEO de Luxembourg for Finance table sur 3.000 emplois créés au Luxembourg sur plusieurs années. Il faut avoir conscience que, au final, ces nouveaux postes équivalent au personnel de PwC aujourd’hui.

Ce n’est pas rien. Personne ne souhaite voir 50.000 emplois arriver au Luxembourg du jour au lendemain. Une croissance trop rapide de l’emploi ne ferait qu’accentuer les deux crises déjà prégnantes aujourd’hui, celles du logement et de la mobilité.

Dans ce contexte, peut-on s’attendre à une pénurie de bureaux à moyen terme au Luxembourg?

«Non. Ceux qui souhaitent s’installer au Luxembourg trouvent des locaux. De plus, on voit à nouveau des projets à risque se développer plus facilement qu’il y a quelques années. De nombreux terrains constructibles sont encore disponibles, à la Cloche d’Or, au Findel, au Kirchberg, qui seront à terme connectés par le tramway, ou encore à Leudelange. Bien sûr, la société qui souhaite 50.000 m2 en un bloc aura du mal à trouver. Mais ce ne sera pas plus facile à Paris, à Francfort ou Berlin sur les bonnes adresses.

Le télétravail doit permettre une meilleure utilisation de l’espace.

Vincent Bechet, CEO d’Inowai

La croissance implique d’aller chercher des ressources de plus en plus loin, avec des conséquences importantes en matière de mobilité…

«Oui, la médaille a son revers. La mobilité est un problème. Un autre réside dans la difficulté de trouver de la main-d’œuvre, avec une compétition sur les salaires et une augmentation des coûts de revient attachés aux services proposés depuis le Luxembourg. Si l’on s’en tient à la mobilité, on constate que 90% des emplois se situent au niveau de la capitale.

C’est principalement là aussi que se créeront les nouvelles surfaces pouvant accueillir les entreprises à l’avenir. La problématique réside dans les moyens d’amener toute cette force de travail en un temps réduit à Luxembourg, sachant qu’une partie importante de celle-ci vient des régions frontalières. Il faut compter déjà 2 à 3 heures par jour pour amener tout le monde à la capitale, avec des axes saturés. 

Le télétravail constitue-t-il une option sur laquelle il faut travailler plus proactivement?

«Le télétravail doit permettre une meilleure utilisation de l’espace. C’est aussi un levier intéressant pour réduire les problèmes de mobilité. Cependant, les limites sont connues et ont trait à la taille du pays et au nombre de frontaliers employés. Les enjeux sont fiscaux. Les acteurs qui envisagent le télétravail doivent le faire avec prudence.

En matière de mobilité, il faut aussi encourager toutes les alternatives à la voiture.

Vincent Bechet, CEO d’Inowai

On voit des projets d’espaces de bureaux partagés se développer aux frontières. Dans le contexte actuel, comment doit évoluer la gestion de l’espace au travail?

«Je crois plus en une gestion intelligente des espaces qu’en ces projets, qui restent marginaux. Bien évidemment, il faut que les bureaux soient bien situés. L’important n’est pas qu’ils soient proches des frontières, mais bien connectés à une offre de transport public. L’avenir résidera plus dans une meilleure organisation, permettant aux commerciaux de directement partir chez le client, sans forcément passer au bureau, autorisant aussi la mise en œuvre d’approches dites «’flex desk ‘.

Il faut arriver à une gestion plus fine du temps de travail, en fonction des forces en présence, et des espaces disponibles. En matière de mobilité, il faut aussi encourager toutes les alternatives à la voiture. Les possibilités sont aujourd’hui nombreuses. Mais il faut absolument sortir de la complainte qui veut que l’on manque de parkings au Luxembourg. On ne peut plus aujourd’hui écouter ce genre de discours.

Quelles alternatives promouvoir?

«Si on écoute les personnes qui ne veulent pas envisager d’autre moyen que la voiture, il faudra élargir tous les axes d’accès routier à deux fois huit voies. Le ministère du Développement durable et des Infrastructures a récemment présenté sa vision pour la mobilité au Luxembourg. Un travail important a été réalisé en la matière et il faut désormais concrétiser cette vision.

Le tram sera l’un des éléments-clés de cette nouvelle mobilité multimodale. Il fait entrer Luxembourg dans la catégorie des villes modernes et dynamiques que sont devenues Bordeaux ou encore – Strasbourg et qui ont mis en œuvre leur système de tramway. Par rapport à ce projet, l’enjeu est de voir si l’on ne peut pas en accélérer le développement.

D’autre part, il faut promouvoir des flottes électriques partagées, ou encore de nouveaux modes de déplacement, comme le vélo ou la trottinette. On reste effaré par la lenteur à laquelle se développe le covoiturage quand on voit les problèmes de trafic endurés par des dizaines de milliers de frontaliers.

Nous nous devons de montrer l’exemple, et de le faire dès maintenant. Par exemple, j’ai fait le choix d’abandonner ma place de parking. Résidant au Luxembourg, j’utilise une trottinette électrique, les transports en commun ou l’un des véhicules partagés mis à disposition par l’entreprise.»